Terrain à bâtir – Granges
Prix de Vente: CHF 1’100’000
Table des matières
• Mission
• Documents
• À traiter
• Élément général sur la valorisation
• Courte description
• Évaluation: valeur vénale
Mission : La Bourquin lmmo Consulting GmbH, 3704 Krattigen BE, est chargée d’évaluer le terrain n° 10405 « Wissbachli » d’une superficie de 1 081 m2 situé à Grenchen SO, 2540 Grenchen. La propriété inscrite au registre foncier est la Fit Haus AG, sise à Grenchen. Nous recherchons la valeur vénale au février 2026, dans le cadre d’une projection actuelle de prix de vente.
Documents: Pour le traitement de la mission, les documents et informations suivants ont été mis à notre disposition:
• Copie du plan cadastral 1:500
• Extrait du Registre foncier du 14.02.2026
• Études de projet sur le terrain
• Règlement de construction
• Divers renseignements émanant de l’autorité de construction, du service du registre foncier, du géomètre et de l’assurance bâtiment
L’inspection visuelle a été réalisée le 10 février 2026.
Les documents et informations disponibles permettent, dans leur ensemble, une évaluation de valeur fondée.
À traiter
: Dans le cadre de cette évaluation, les étapes de travail suivantes ont été effectuées:
• Revue et étude des dossiers immobiliers
• Actualisation et compléments des documents et informations
• Réalisation d’un contrôle visuel avec discussion des liens et contexte, etc.
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• Considérations de valeur globales, harmonisation du résultat d’estimation, tests de plausibilité et comparaisons de chiffres clés, etc.
• Utilisation et consultation de dossiers issus d’autres mandats que nous avons gérés à Grenchen
• Demandes de renseignements si nécessaire
Élément général sur la valorisation
La valeur d’un terrain dépend notamment de l’ampleur de l’utilisation possible, des conditions du sol et de la qualité de l’emplacement.Dans le cas présent, les réflexions sur la valeur foncière reposent sur une utilisation future spécifique avec des logements, des constructions commerciales et de services.
Il s’agit d’un emplacement proche du centre, dans un environnement à usage mixte résidentiel/commercial.Lors de l’évaluation de terrains non bâtis, il faut tenir compte du délai probable jusqu’à la réalisation d’un nouveau bâtiment. Il faut déterminer s’il faut envisager un éventuel retard de réalisation en raison des obstacles urbanistiques, et/ou s’il convient d’étaler la mise en valeur selon la taille du terrain pour une mise en œuvre réalisable sur le marché. Le degré d’accès sera également pris en compte. Pour la zone de travail, la commune de Grenchen n’a défini aucun coefficient d’occupation maximal. Nous partons, pour l’estimation, d’un coefficient d’occupation minimal de 1,0. Un transfert d’usage entre le coefficient d’urbanisation maximal peut être envisagé.
Cela résulte du calcul basé sur le coefficient vert et la classe de construction (surface du terrain moins la surface verte minimale (0,4) multipliée par le nombre d’étages autorisés). Même sans transfert d’usage entre les deux parcelles adjacentes, sur la nouvelle parcelle n° 10405 d’une superficie de 1 081 m2, un coefficient d’urbanisation maximal de 2 594,4 m2 serait envisageable
(1 081 m2 – 0,4 GZ = 648,6 m2 x 4 étages). Cela signifie que, même sans transfert d’usage, la règle 50/50 pourrait être respectée. Cela serait vérifié par la commission d’urbanisme. Coefficient d’urbanisation maximal 2 594,4 m2, dont au maximum 50% de commerce (1 297,2 m2). Les 874 m2 de commerce et 532 m2 de logement envisagés pour un projet existant seraient donc loin d’être atteints. Le nombre exact de logements permis dépendra du projet propre et du coefficient d’urbanisation maximal en vigueur à ce moment-là.
Courte description
: En principe, il s’agit d’un terrain à usage carré situé en centre-ville, dans un quartier très fréquenté par les transports. Le terrain, à l’exception du garage numéro d’assurance 119, est libre de toute construction. En raison du futur projet de construction sur la parcelle en discussion et de la démolition prévue des bâtiments existants, une valorisation chiffrée n’est pas retenue.
Le terrain se situe en zone d’activité. La part résidentielle (surface brute de plancher) ne peut excéder 50%. En raison de la subdivision, pour tous les futurs projets de construction, la part résidentielle devra être rééquilibrée afin de respecter les règles de zone.
Évaluation: valeur vénale
Le garage existant sur le terrain à évaluer, situé Solothurnstrasse n° 119, ne sera plus pris en compte dans l’évaluation, car il sera démoli dans le cadre de la nouvelle construction envisagée. Notre analyse porte intégralement sur une utilisation future. Aucune contrainte urbanistique n’est supposée exister d’après nos informations. En raison de la subdivision, la part résidentielle doit toutefois être rééquilibrée.
Avec une superficie de 1 081 m2, une mise en valeur appropriée ne nécessite pas de phase intermédiaire.
Contact: info@swissimmotrend.ch
078 876 48 90
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